Wywiad z Piotrem Zdanowskim, założycielem agencji wynajmu mieszkań ZdanInvest.
W dobie rosnącej inflacji coraz trudniej o opłacalny oraz bezpieczny sposób lokowania oszczędności. Mimo ciągłych zmian jedną z najpewniejszych inwestycji nieustannie zdają się być nieruchomości. Postanowiliśmy o to zapytać Piotra Zdanowskiego, założyciela warszawskiej agencji wynajmu mieszkań ZdanInvest, zajmującej się inwestycyjnym zakupem mieszkań oraz ich wynajmem.
-Panie Piotrze, czy inwestycje w nieruchomości faktycznie są nadal tak opłacalne?
– Oczywiście. Zakup mieszkania to prawdopodobnie najlepsza możliwa lokata kapitału, biorąc pod uwagę przede wszystkim bezpieczeństwo inwestycji. Myślę, że chyba każdy, kto ma nieco więcej środków na koncie, odczuł w ostatnim czasie, czym jest inflacja. Niestety, ale lokaty bankowe nie są w stanie zrekompensować nam topniejącej wartości naszych oszczędności, a nieruchomości są na to doskonałą odpowiedzią. Z całą pewnością mogę powiedzieć, że kto zainwestuje w mieszkania czy lokale, na pewno na tym nie straci.
-W takim razie od początku… Skąd wziął się Pański pomysł na założenie agencji wynajmu mieszkań ZdanInvest?
– Jeżeli od początku, to muszę wrócić do czasów dużo wcześniejszych, niż powstanie agencji. Zaraz po ukończeniu szkoły średniej w Siedlcach przeprowadziłem się na studia do Warszawy. Co istotne, był to czas bardzo prężnego rozwoju naszej rodzinnej firmy Wierzejki. Pracę w niej rozpocząłem jeszcze w czasach liceum. Byłem odpowiedzialny głównie za sieć sklepów własnych oraz jej rozwój. Bardzo mocno koncentrowaliśmy się na Warszawie. Żeby wiedzieć, gdzie warto zlokalizować sklep, trzeba mieć dobre rozeznanie rynku. Musiałem dobrze poznać nieruchomości, dowiedzieć się więcej o poszczególnych dzielnicach czy konkretnych lokalizacjach – kto gdzie mieszka, jak się przemieszcza po mieście, jak wyglądają połączenia autobusowe oraz tramwajowe, gdzie są większe zakłady pracy, osiedla, gdzie mieszkają rodziny oraz jakie są ich potrzeby itp. Doświadczenie zdobyte przy okazji pracy na warszawskim rynku nieruchomości sprawiło, że dostrzegłem na nim lukę, polegającą na braku oferty kompleksowej obsługi najmu. Zainwestowałem środki własne, testując pomysł na biznes, a kiedy mój sukces dostrzegli inni, zdecydowałem się założyć agencję ZdanInvest oraz wyjść naprzeciw zleceniom inwestorów. Szybko okazało się, że mogę pozyskiwać mieszkania na wynajem równie skutecznie, jak lokale handlowe dla sieci sklepów własnych Wierzejki.
–Więc kiedy powstała agencja ZdanInvest?
– Wystartowaliśmy 7 lat temu, w 2016 roku.
– Od samego początku zajmujecie się Państwo wyłącznie zakupem mieszkań, czy macie coś jeszcze w ofercie?
– Mamy dwie główne usługi. Pierwsza to wspomniane już pośrednictwo w zakupie mieszkań, tylko oczywiście na pogłębioną skalę. Działamy zdecydowanie szerzej niż klasyczne agencje. Skupiamy się na tym, że mieszkanie będzie wynajmowane, a więc musimy przeprowadzać poszerzone analizy ekonomiczne i prawne. Inaczej nie mogliśmy z pełną odpowiedzialnością zaoferować naszych usług inwestorom. Nasi klienci otrzymują pełne wsparcie, począwszy od wskazania optymalnych lokalizacji, poprzez negocjacje z deweloperami i pozyskanie finansowania, a na procesie weryfikacji umów i zakupie kończąc. Druga usługa to kompleksowa opieka nad mieszkaniem, od jego wykończenia, umeblowania, zapewnienia ciągłości obsady lokatorów, obsługa awarii oraz prowadzenia w imieniu właściciela wszelkich rozliczeń z odpowiednimi podmiotami. Ogromna liczba naszych inwestorów mieszka poza Warszawą, w której wynajmuje mieszkania. Wiąże się to z wieloma niedogodnościami. W przypadku jakichkolwiek awarii, konieczności znalezienia nowych lokatorów czy innych, nieprzewidzianych przyczyn, właściciele mieszkań muszą zmieniać swoje plany i wybierać się w podróż do stolicy, aby „ratować biznes”, czyli sprawić, aby wynajmowane mieszkanie nie przestało zarabiać. A wszyscy przecież wiemy, że dzisiaj czas to pieniądz.
– Czyli oprócz samego pośrednictwa w zakupie zajmujecie się też Państwo wynajmem mieszkań? Co to w praktyce oznacza?
– Krótko mówiąc, sprawiamy, że nasi klienci zyskują całkowicie bezobsługowy dochód pasywny. Klientowi, który powierza nam opiekę nad swoim mieszkaniem, gwarantujemy gotowość do prezentacji mieszkania lokatorowi w ciągu 24 godzin. W przypadku jakichkolwiek awarii, konieczności napraw – wysyłamy współpracujących z nami fachowców, którzy w krótkim czasie rozwiązują problem. Przejmujemy też kontrolę nad rozliczeniami z najemcami, opłatami rachunków, itp. To ZdanInvest bierze na siebie wszystkie „problemy”. Do naszych klientów co miesiąc trafia ustalona kwota za wynajem oraz raport podsumowujący.
– Czy te usługi się łączą? Czy macie Państwo dużo przypadków, kiedy kupujecie mieszkanie dla klienta, które z góry jest przeznaczone na wynajem, którym również się zajmujecie?
-Tak, naturalnie. Większość naszych dotychczasowych działań to łączenie tych usług. Najpierw pomagamy klientowi kupić mieszkanie. Dzięki wieloletnim relacjom z największymi deweloperami możemy zaproponować dużo lepsze warunki. Potem takie mieszkanie urządzamy pod potrzeby przyszłych najemców. Mamy szereg takich ofert, z przygotowanym wcześniej biznesplanem. Klient, który do nas przyjdzie, może od ręki zobaczyć konkretne nieruchomości, dowiedzieć się, ile będzie go kosztował zakup i remont, a także – ile będzie zarabiał co miesiąc na wynajmie. Wszystko czarno na białym, bez żadnych kruczków czy ukrytych kosztów.
– Czy w Polsce jest w ogóle na to miejsce? Jak Państwo sobie radzicie? Czy przybywa Wam klientów?
– ZdanInvest notuje rok do roku wzrosty rzędu 40%. Uważnie obserwujemy rynek, analizujemy, wyciągamy wnioski. Sprawdzamy, które inwestycje przyniosły naszym klientom największe zyski. Staramy się przewidywać trendy. Nie bez powodu w naszych działaniach skupiamy się na Warszawie. Znam ją od podszewki. Obserwuję trendy w warszawskich nieruchomościach od przeszło 20 lat i ciężko jest mnie czymkolwiek zaskoczyć. Podstawą dobrej współpracy jest zaufanie. Mam wielu klientów ze wschodniej Polski, z regionu mojego pochodzenia oraz z miejsc, gdzie dałem się poznać jako sprawny inwestor i manager. Oferując moim klientom coś, o czym nie jestem w pełni przekonany, ryzykowałbym bardzo wiele. Stąd właśnie zachęcam do inwestycji w Warszawie oraz jej okolicach, czyli na rynku poznanym przeze mnie dogłębnie.
– W takim razie, w jakich dzielnicach Warszawy warto teraz inwestować?
– To pytanie, na które można byłoby odpowiadać godzinami, ale w dużym skrócie mogę powiedzieć, że warto inwestować w lokalizacjach, które są nieoczywiste.
– Co to znaczy?
– Wszyscy wiemy, że duże mieszkanie w samym centrum będzie inwestycją, która będzie przynosiła co miesiąc spore przychody. Wiadomym jest jednak to, że kwota, którą trzeba zainwestować na start, również będzie niemała.
Lokalizacje nieoczywiste to takie miejsca, osiedla, których rozwój trzeba sobie wyobrazić.
– Często, analizując nowo pojawiającą się inwestycję, nowe osiedle, widzę to trochę inaczej. Większości osób może się to wydawać miejscem dalekim od centrum, ze słabą infrastrukturą, źle skomunikowanym. Jednak zachęcam zawsze do spojrzenia na tę inwestycję trochę głębiej. Warto zajrzeć do planów związanych z daną okolicą. Zobaczyć, jakie drogi pojawią się w najbliższym czasie, jakie dalsze inwestycje są w planach. Większość z nas pamięta przecież, jak wyglądała Warszawa 20 czy 30 lat temu. Tam, gdzie dzisiaj mamy galerie handlowe i osiedla, nie tak dawno temu nie było praktycznie
nic.
– Czyli zachęca Pan do inwestycji z dala od centrum?
– Niekoniecznie. To wszystko zależy od tego, jaką kwotę klient chce zainwestować. Nie da się wprost powiedzieć, że każda nowa inwestycja, wpisująca się w to, co przed chwilą powiedziałem, będzie strzałem w dziesiątkę. Kiedy inwestujemy w okolicę, która dopiero ma się rozwinąć, dostajemy premię za ryzyko. Często jest to kilkudziesięcioprocentowy wzrost wartości w bardzo krótkim czasie. Jak to mówią – kto nie ryzykuje, ten nie ma. Jednak jeszcze raz podkreślę, że ryzyko można bardzo wyraźnie ograniczyć dzięki starannej analizie oraz znajomości specyfiki danego miasta.
– Zachęcam każdego, kto myśli o zakupie mieszkania pod inwestycję, do kontaktu ze mną. Takie rozmowy, konsultacje są zawsze darmowe i niezobowiązujące. W naszej ofercie mamy lokalizacje, które nie niosą za sobą praktycznie żadnego ryzyka. Są to: Mokotów, Wola, Bielany, Bemowo, Praga Południe. Dla chcących minimalnie zaryzykować, zachęcamy do inwestycji na Ursusie, Włochach oraz w części Białołęki. Warto też rozważyć zakup mieszkania w tzw. warszawskim obwarzanku – Pruszkowie, Piasecznie, Ożarowie. Od strony naszego miasta doskonałą i oczywiście tańszą alternatywą dla Warszawy jest Mińsk Mazowiecki.
– A jak wypada Polska na tle zachodnich krajów, jeżeli chodzi o udział agencji, takiej jak ZdanInvest, w rynku?
– Zachodnie, bardziej rozwinięte kraje dorosły już do tego, że oddanie mieszkań w ręce agencji to wygoda i bardzo często również większe przychody. Mamy już w Europie takie miasta, w których nawet 50% wynajmowanych mieszkań jest zarządzanych przez agencje. Nie mam wątpliwości, że to przyszłość i tylko kwestią czasu jest, aż takie same ilości zaczniemy notować w Polsce, począwszy od tych największych miast, jak Warszawa.
– Powiedział Pan, że powierzenie mieszkania agencji to często większe przychody? Czyli agencja nie bierze za to żadnej prowizji?
– Tutaj dochodzimy do sedna. W ZdanInvest mamy wieloletnie doświadczenie w nieruchomościach i wiemy, jak zwiększać rentowność inwestycji. Jednym z najjaskrawszych przykładów jest jedno z mieszkań naszego klienta, którego namówiliśmy do małego remontu. Spore mieszkanie, w dobrej lokalizacji, podzieliliśmy na pokoje, co zaowocowało wzrostem comiesięcznych przychodów naszego klienta o kilkadziesiąt procent.
-Ile zatem kosztuje współpraca z Państwem?
– Naszą zasadą są proste cenniki, bez ukrytych opłat. Jeśli chcemy zapewniać naszym klientom komfort, sami musimy go zapewniać w kontakcie z nami. Usługa zarządzania wynajmem mieszkania to 100 zł plus 10% zysku z wynajmu mieszkania.
– W przypadku zakupu mieszkania z naszym wsparciem prowizja wynosi zazwyczaj ok. 20 tys. zł przy mieszkaniu za kwotę kilkuset tysięcy. Tutaj warto pamiętać, że nawet z naszą prowizją w większości przypadków finalna kwota jest niższa niż przy zakupie indywidualnym. Powód jest prosty – gwarantujemy rabaty u deweloperów, które samemu trudno jest wynegocjować.
Kupujemy pakiety mieszkań. Jeśli mieszkania mają odpowiedni układ funkcjonalny, potrafimy zakupić cały pion, rezerwując go na etapie, który nie jest dostępny dla pojedynczego konsumenta. Nasza synergia biznesu z deweloperami polega na tym, iż poprzez liczbę naszych klientów jesteśmy ,,dużym graczem” na rynku zakupu, więc zapewniamy sprzedaż mieszkań deweloperom całymi pakietami, to zaś daje bezpośrednią korzyść inwestorom ZdanInvest. Deweloperzy konsultują ze ZdanInvest planowane rozkłady mieszkań, sprawnie obsługują nasze transakcje oraz często dopasowują terminy pod nasze potrzeby, wiedząc, iż ulepszamy ich ofertę skierowaną do inwestorów.
– Co wyróżnia Państwa spośród innych agencji na rynku?
– Poza oczywiście gruntowną wiedzą na temat realiów warszawskiego rynku nieruchomości, o czym już wspominałem, mamy jeszcze jedną ogromną przewagę. Moja żona, Joanna, jest adwokatem oraz od 2017 r. prowadzi Kancelarię Adwokacką ZdanLegal w Warszawie. Od początku prowadzenia działalności ZdanInvest miałem więc zapewnioną stałą, profesjonalną obsługę prawną. Widzimy, iż nasze usługi mają niezaprzeczalną przewagę, polegającą na bezpieczeństwie prawnym. Warto pamiętać, że rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą zmiennością prawną. To właśnie Kancelaria Adwokacka ZdanLegal zapewnia nam oraz naszym klientom pełne zabezpieczenie w tej kwestii. Dzięki odpowiednio skonstruowanym umowom możemy być pewni, że nasze działania są w 100% zgodne z obowiązującym prawem. Nigdy nie dotknęły nas też popularne problemy, jak chociażby tzw. dzicy lokatorzy, czyli sytuacja, w której nie można eksmitować najemców, nawet mimo braku płatności za wynajem.
– Panie Piotrze, podsumowując – inwestować w mieszkania, czy nie inwestować?
– Jeżeli ktokolwiek ma jeszcze wątpliwości, zapraszam do kontaktu. Możemy porozmawiać przez telefon albo umówić się na kawę. Mogę pokazać foldery z mieszkaniami, z pełnymi opracowanymi biznesplanami, uwzględniającymi przede wszystkim zwrot inwestycji. Możemy pojechać i dane mieszkanie obejrzeć. Jeżeli żadne z mieszkań z naszej aktualnej oferty nie spełnia wymogów, mogę poszukać i przedstawić najlepsze w danej chwili oferty od deweloperów. Wszelkich niezdecydowanych zapraszam również na nasz fejsbukowy fanpejdż „ZdanInvest – inwestycje w mieszkania na wynajem”. Reasumując – jeżeli szukamy bezpiecznego pola na inwestycję, nieruchomości są doskonałą opcją.
