Wywiad z Piotrem Zdanowskim, właścicielem agencji wynajmu mieszkań ZdanInvest.
Podobnie jak przed rokiem, postanowiliśmy zapytać Pana Piotra Zdanowskiego, eksperta rynku nieruchomości, czy zakup mieszkania w celach inwestycyjnych jest ciągle tak opłacalny, jak jeszcze kilka lub kilkanaście miesięcy temu.
Panie Piotrze, czym rynek nieruchomości zaskoczył na przestrzeni ostatniego roku? Czy pojawiły się jakieś istotne zmiany od naszego ostatniego spotkania?
– To, co trzeba zaznaczyć przede wszystkim, to fakt, że ceny mieszkań od ubiegłego roku wzrosły średnio o kilkanaście procent. Oczywiście wszystko jest zależne głównie od lokalizacji. Rynek warszawski jest skomplikowany i trzeba poświęcić dużo czasu, aby go dogłębnie poznać i zrozumieć.
Pamiętam, że rok temu wspominał Pan o swoich przewidywaniach dotyczących najbardziej perspektywicznych rejonów Warszawy pod kątem wzrostów cen nieruchomości. Czy prognozy ZdanInvest się sprawdziły?
– W zdecydowanej większości tak. Ciągle wracam do naszego już niejako motta, że warto inwestować w lokalizacje nieoczywiste. Patrząc na nowo pojawiającą się inwestycję, nowe osiedle, wielu osobom dane miejsce może wydawać się dalekie od centrum, słabo skomunikowane, nieposiadające podstawowej infrastruktury. Zachęcam jednak do głębszego przyjrzenia się takimi lokalizacjom, zagłębienia się np. w plany miejskich inwestycji. My regularnie sprawdzamy, gdzie i kiedy pojawią się nowe ciągi komunikacyjne – drogi, przystanki autobusowe, tory tramwajowe. Warszawa to nieustannie rozwijający się twór. Najlepiej wiedzą to ci, którzy pamiętają ją jeszcze z lat
90-tych. Tam, gdzie kiedyś były pola, dzisiaj stoją pękające w szwach galerie, knajpki tętnią życiem, a mieszkania sprzedają się w cenie nawet powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy.
Czyli z niczym Państwo nie „przestrzeliliście”?
– Wszystkie nasze inwestycje z ostatniego roku dobrze zachowały się w obliczu trudnej sytuacji rynkowej. To właśnie pogłębiona analiza przedzakupowa pozwoliła nam oraz naszym Klientom ustrzec się spadków wartości zakupionych mieszkań. To z kolei daje nam uzasadnione nadzieje, że po ustabilizowaniu się rynku, wzrosty wartości zakupionych przez nas mieszkań będą na zdecydowanie wyższym poziomie aniżeli warszawska średnia.
Skąd zatem ta wiedza o warszawskim rynku? Dlaczego warto skorzystać z usług ZdanInvest,
a nie innej agencji?
– Jako że sam pochodzę z okolic Siedlec, mam sentyment do tych okolic. Mam coraz więcej kontrahentów, inwestorów z naszego regionu i bardzo mnie to cieszy. Można powiedzieć, że wielu moim klientom, zwłaszcza w ostatnich kilkunastu miesiącach, pomogłem „po sąsiedzku”. Siedlce, Łuków, Sokołów Podlaski, Międzyrzec, Łosice, Biała Podlaska, Drohiczyn – okazało się, że w tych okolicach jest naprawdę dużo osób, które już dawno temu chciały zainwestować w nieruchomości, ale finalnie zdecydowały się na to dopiero po naszym spotkaniu czy rozmowie.
Swoje doświadczenie na warszawskim rynku nieruchomości budowałem poprzez działania dla znanej w regionie firmy Wierzejki, której jestem współwłaścicielem. W Wierzejkach zajmuję się głównie poszukiwaniem nowych lokalizacji dla sklepów firmowych, stąd doświadczenie w badaniu potencjału lokalizacji, w umowach, w budowaniu relacji z kontrahentami. To kilkanaście lat żmudnej pracy, zdobywania doświadczenia i uczenia się Warszawy. Agencję wynajmu mieszkań otworzyłem w 2016 roku. Zakładając ZdanInvest, miałem już kilkanaście lat doświadczenia w tej dziedzinie.
Czy w obliczu braku konkretnych decyzji rządu w sprawie programów typu „kredyt 0%” widać jakieś niepokojące zjawiska na rynku nieruchomości?
– Nie sposób pominąć faktu, że liczba dostępnych mieszkań w Warszawie jest na ten moment bardzo wysoka jak na standardy, do których stolica przyzwyczaiła nas w ostatnich latach. Ja postrzegam to jako okazję.
Okazję do czego?
– Obecna sytuacja daje nam większe pole do negocjacji z deweloperami, ale przede wszystkim sprawia, że bardzo ciekawą alternatywą staje się rynek wtórny. Jest wielu właścicieli mieszkań, którym bardzo zależy na czasie, a w obliczu ogromnej rynkowej konkurencji, jedynym rozwiązaniem na szybkie zbycie mieszkania jest obniżenie ceny. Uważnie to obserwujemy i wyławiamy z rynku tzw. perełki, które proponujemy naszym inwestorom. Np. w ostatnich tygodniach udało nam się zakupić kawalerkę na Mokotowie, której cena była niższa o przeszło 50 tysięcy względem rynku.
Coraz więcej tych „perełek” pojawia się na rynku podwarszawskim. Pruszków, Piaseczno czy Ożarów to już w zasadzie sypialnie Warszawy, gdzie nieruchomości z roku na rok notują imponujące wzrosty wartości. W naszych regionach najciekawszą lokalizacją pozostaje Mińsk Mazowiecki, który dzięki rozbudowie trasy A2 zyskuje coraz bardziej w oczach osób mających dosyć mieszkania w Warszawie.
Bardzo ciekawą i rozwojową lokalizacją są też podwarszawskie Ząbki – świetne połączenie kolejowe i autobusowe. Ząbki są w zasadzie w pełni integralne z sąsiadującymi dzielnicami Warszawy. To skłoniło nas do zawiązania strategicznego partnerstwa z firmą Stolmar, bardzo aktywną na rynku. Współpraca ta polega na tym, że klienci Stolmaru mogą zakupić mieszkanie z naszą usługą zarządzania wynajmem na preferencyjnych warunkach. Dodatkowo służymy im pomocą w doborze najlepszego lokalu pod przyszły wynajem.
Czyli ZdanInvest może nie tylko znaleźć dla klienta mieszkanie, ale wręcz ma już nieruchomości czekające na nowego właściciela?
– Tak, oczywiście. Klient, który do nas przychodzi, może od nas otrzymać katalog najlepszych w danym momencie inwestycji i dokonać zakupu praktycznie od ręki. Niezmiennie wyręczamy naszych Inwestorów we wszelkich formalnościach – umowach, spotkaniach z notariuszem czy nawet wspieramy w przypadku potrzeby pozyskania finansowania.
A co z wynajmem?
– W dalszym ciągu jesteśmy agencją wynajmu mieszkań ZdanInvest. Nasze inwestycje są właśnie po to, żeby czerpać zyski z wynajmu, a nie tylko liczyć na wzrosty wartości nieruchomości, które oczywiście są istotnym czynnikiem dla tempa zwrotu inwestycji. Naszym Klientom proponujemy swoisty pakiet – wraz z zakupem mieszkania zapewniamy jego obsługę, czyli szukamy lokatorów, zabezpieczamy inwestycję odpowiednimi umowami, opłacamy rachunki, dokonujemy bieżących napraw. Czas i wygoda to dzisiaj podstawa i my to doskonale rozumiemy.
Ale czy to się dalej opłaca?
– Rynek wynajmu w Warszawie jest dziś trudny dla najemców (lokatorów), a nie dla wynajmujących (właścicieli). Dobrym przykładem może być jedna z naszych ostatnich inwestycji, gdzie dokonaliśmy zakupu mieszkania dla naszego inwestora, po czym przystąpiliśmy do małego remontu. W efekcie w mieszkaniu powstały 4 pokoje, które wynajmowane są w cenie od 1500 do 2000 zł
i możemy zapewnić, że przez ani jedną chwilę nie musieliśmy się martwić o chętnych do wynajmu. Biorąc pod uwagę, że dzięki remontowi zyski z wynajmu są o wiele większe, inwestycja zwróci się zdecydowanie szybciej, aniżeli w sytuacji, gdyby inwestor zdecydował się na wynajem mieszkania w pierwotnym stanie.
Pamiętajmy też, że mimo iż rząd nie wprowadził kredytu 0%, to ceny energii są regulowane, a zatem wzrost cen rachunków jest ograniczony. Czy się to opłaca? Wydaje mi się, że odpowiedź jest oczywista.
Bardzo często zarządzamy też wynajmem kawalerek. Jesteśmy otwarci na Klientów z przeróżnymi nieruchomościami – zarówno tymi małymi, jak i ogromnymi, które można chociażby dzielić na pokoje. Należy podkreślić to, że nadal warto kupować mieszkania pod wynajem, ale przede wszystkim warto aktywnie, w sposób przemyślany, zarządzać tym, czym już dysponujemy.
A co z wynajmem krótkoterminowym? To coraz gorętszy temat, który podobno przynosi duże zyski inwestorom?
– Zdecydowanie! Wynajem krótkoterminowy jest bardzo dochodowy, pod warunkiem, że jesteśmy w stanie zapewnić dobre obłożenie przez cały rok. Do tego niezbędna jest bieżąca obserwacja rynku, cen, monitorowanie wydarzeń kulturalnych czy sportowych w danym mieście – to tak jak z hotelami. W Warszawie przy koncercie wielkiej gwiazdy pokroju Taylor Swift czy Beyonce, najlepsze hotele są pozajmowane zaraz po ogłoszeniu terminu koncertu, mimo iż ich cena błyskawicznie szybuje w górę. Oprócz tego, nieruchomości w wynajmie krótkoterminowym potrzebują o wiele więcej „opieki”. Regularne sprzątanie, naprawy czy rozliczanie najemców z powstałych szkód to proces, który wymaga dużo czasu i zaangażowania. W przypadku, kiedy tego czasu nie mamy i/lub nie mieszkamy blisko wynajmowanej nieruchomości, jedynym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług agencji takiej jak nasza.
Czy z obsługi wynajmu ZdanInvest może skorzystać każdy, czy tylko Klienci, którzy kupią z Wami mieszkanie?
– Możemy pochwalić się, że prawie wszyscy Inwestorzy, którzy kupili z nami mieszkania, korzystają z naszej usługi wynajmu – to wygodna opcja dla obu stron. Mamy też jednak liczne grono osób, które posiadają przeróżne nieruchomości, często zakupione wiele lat temu, ale nie mają czasu na zajmowanie się wynajmem. Chętnie pomożemy każdemu, tym bardziej, że statystyki pokazują, że dzięki naszemu wsparciu klienci zwiększają swoje zyski z wynajmu.
Jaki jest koszt obsługi wynajmu mieszkania przez ZdanInvest?
– Niezmiennie jest to 100 zł + 10% wartości z umowy wynajmu. W tej cenie nasi Klienci otrzymują pełną gwarancję spokoju. Nie muszą robić nic, a co miesiąc ustalona kwota wpływa na ich konto.
Czy w ostatnim roku pojawiły się jakieś istotne zmiany w Państwa działalności?
Bardzo intensywnie się rozwijamy. Odbyliśmy wiele szkoleń dla zewnętrznych biur nieruchomości.
Nawiązaliśmy wiele nowych kontaktów biznesowych, w czym pomagała nam obecność na największych targach nieruchomości w Polsce. Rozpoczęliśmy współpracę z brokerami kredytowymi i ubezpieczeniowymi. Mamy już ponad 150 obsługiwanych mieszkań, głównie w Warszawie. W ciągu roku kupiliśmy kilkadziesiąt nieruchomości dla naszych klientów. Rozpoczęliśmy działalność na rynku wynajmu krótkoterminowego oraz otworzyliśmy się na rynek zagraniczny.
Rynek zagraniczny? Gdzie konkretnie działacie?
– Powstała nowa odnoga naszej firmy – ZdanCosta. Rozszerzamy naszą działalność o ofertę dla osób, które chciałyby spróbować czegoś „bardziej egzotycznego” i zainwestować w samym sercu hiszpańskiej Andaluzji.
Dlaczego akurat ten kierunek?
– To prężnie rozwijający się region Hiszpanii, który jest bardzo atrakcyjny turystycznie. Słońce świeci tam przez 300 dni w roku. Piękne plaże zachwycają białym piaskiem. Tradycyjna hiszpańska kuchnia rozpieszcza podniebienia. Parki narodowe, zabytki, winnice, liczne porty i pola golfowe czy ogromny wybór restauracji, barów i klubów nocnych, przyciągają zastępy zamożnych turystów z całego świata. Costa del Sol wyrasta także na jedną z ulubionych wakacyjnych destynacji Polaków, co doskonale pokazuje rosnąca z roku na rok liczba połączeń lotniczych do Malagi.
Costa del Sol to region, który bardzo nas urzekł, ale współpracujemy również z deweloperami z Cypru, Grecji czy Portugalii. Na życzenie naszych Klientów możemy podjąć się analizy potrzeb i zakupu mieszkania w dowolnym miejscu na świecie.
Rozumiem, że apartament w Maladze to zdecydowanie droższa inwestycja niż Warszawa czy Mińsk Mazowiecki?
– I tak, i nie. Są apartamenty, przy głównych arteriach turystycznych, w absurdalnie wręcz wysokim standardzie, z przepięknym widokiem na plaże, morze, góry. Są też jednak takie, z których również rozpościerają się przepiękne widoki, ale np. zlokalizowane są 200 czy 300 metrów dalej od plaży, są mniejsze czy w odrobinę niższym standardzie.
Ile zatem trzeba mieć pieniędzy, aby w ogóle myśleć o apartamencie w Hiszpanii?
– W najpopularniejszych turystycznie miastach, takich jak Malaga, Marbella czy Estepona, rozsądne apartamenty, które będą przynosiły zyski przez cały rok, to inwestycja rzędu 400 tys. euro. Cena maksymalna, jak to mówią, to „sky is the limit”.
400 tys. euro to chyba dosyć spora inwestycja?
– To oczywiście niemała kwota, niemniej patrząc na rynek lokalny, to tak naprawdę cena równa dwóm przyzwoitym mieszkaniom w Warszawie. Spójrzmy jednak na plusy. W Costa del Sol sezon jest stosunkowo długi, a nawet w okresie zimowym panuje tam przyjemne 15-20 stopni Celsjusza, co stanowi doskonałe okoliczności przede wszystkim do zwiedzania, które przy temperaturach w okresie letnim jest bardzo utrudnione. Efektem tego
są minimalne „pustostany”, czyli okresy, w których apartamenty nie są wynajęte. Mieszkanie o wartości 400 tys. euro może spokojnie przynosić zyski rzędu 20 tys. zł miesięcznie. Oprócz tego inwestor zyskuje przepiękne miejsce, gdzie może udać się na wakacje z rodziną, praktycznie za darmo.
Panie Piotrze, serdecznie dziękuję za rozmowę. Czy jakieś słowo podsumowania? Co z tymi nieruchomościami? Kupować czy nie kupować?
– Ze swojej strony mogę powiedzieć, że jeżeli ktoś posiada gotówkę i nie widzi żadnych innych, przede wszystkim – pewnych alternatyw na jej zainwestowanie, nieruchomości są bardzo dobrym rozwiązaniem. Uważasz, że mieszkania w Warszawie są za drogie? Pomyślmy razem o rynku wtórnym lub o okolicznych miejscowościach. Chcesz zwiększyć zyski z wynajmu? Pomyślmy o większym mieszkaniu podzielonym na pokoje. Chcesz zarabiać jeszcze więcej? Zainwestuj z nami w apartament w Hiszpanii, na Cyprze, czy w Grecji. Pamiętaj, że nowe, zwłaszcza zagraniczne rynki, wymagają gruntownej analizy prawnej. Nasi Klienci otrzymują gwarancję pełnego zabezpieczenia prawnego dzięki usługom kancelarii adwokackiej ZdanLegal, prowadzonej przez adwokat Joannę Zdanowską, prywatnie moją żonę, której jedną ze specjalizacji jest prawo obrotu nieruchomościami.
Wynajmujesz mieszkanie, ale chciałbyś dowiedzieć się, czy można na tym zarabiać więcej? Nie masz czasu na ciągłe poszukiwanie lokatorów, telefony o przepalonych żarówkach, kontrolowanie stanu mieszkania czy spisywanie liczników? Zostaw to nam.
Posiadasz mieszkanie, ale brak Ci czasu na wynajem? A może ktoś z Twoich bliskich ma taki problem? Zgłoś się do nas! Chętnie rozpoczniemy współpracę z każdym, kto posiada lub chce posiadać mieszkanie na wynajem w Warszawie oraz jej najbliższych okolicach. To dobry i uczciwy biznes dla każdej ze stron. Zapraszam do kontaktu – nasze konsultacje są zawsze w pełni darmowe. Opowiedz mi, czym dysponujesz, a ja powiem Ci, co mogę dla Ciebie zrobić.
